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4月，高盛发布了一篇新的研报，关于中国房地产市场预判的主要内容是：
“上海和深圳楼市预计2026年底触底，复苏较其他一二线城市提前6-24个月，房价将从2025年底至2028年底上涨15%。”
而就在不到半年前的2025年12月，高盛的预判还是“未来两年中国房价可能面临10%-30%深度调整”。
时隔不到半年时间，高盛对中国房地产市场的预判发生了如此大的转向，这份新研报的结论随即引发巨大的市场和舆论争议。
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触底回升？高盛预判转向乐观
2023年-2024年期间，高盛多次预判，认为中国房地产将经历“L型”复苏，即经历一段时间下滑后保持在低位徘徊，不会出现“V型”或“U型”反弹。
2023年4月，高盛明确看跌，预计中国房地产市场会在2027年见底，房价总跌幅约40%。
2024年5月，悲观情绪上升。高盛分析，参考美国2006年-2012年楼市周期，中国房地产市场在2021年三季度到达顶峰后，开始走下坡路，预计2027年三季度触底。
2025年2月，高盛预判，到2025年底前中国房价可能从当前水平再下跌20%-25%。
同年12月，高盛在报告《中国房地产2026年展望》中，还预判未来两年中国房价可能面临10%-30%深度调整。
但今年4月最新的报告中，高盛却作出了大幅转变的预判，也就是文章开头提到的结论。
高盛预言，上海和深圳楼市预计2026年底触底，复苏较其他一二线城市提前6-24个月，房价将从2025年底至2028年底上涨15%。
02
高盛结论的依据
高盛在报告中主要从四个维度来论证其乐观的判断。
第一、上海和深圳人才流入强劲，高新产业支撑高收入人群的购买力，这两座城市住房库存可控，且房贷利率处于历史低位。
第二、高盛认为上海和深圳的楼市与香港楼市具有相似性，随着香港楼市率先复苏，上海和深圳楼市将复制香港路径而复苏。
第三、政策催化，稳市场政策密集落地，“沪七条”等直接刺激购买需求。
第四、土地投资效率提高，供应收缩，新房可售货值减少，深耕上海和深圳的国企开发商利润率改善，房价上涨又将触发显著估值重估。
03
引发市场争议
高盛的报告引发巨大的市场争议，舆论对立，有人看好，也有人质疑。
不到半年时间，高盛对中国房地产市场的预判大幅转向，从“深度调整”转为“领涨复苏”的结论，让市场质疑其预测的准确性，甚至质疑其作出如此结论的目的是为了推荐股票。
还有人认为，高盛报告的预判方法存在瑕疵，引用人口、产业等长期影响因素去精确预测“2026年底触底”并不科学。
市场上，不同人的体感差异也巨大。乐观派认为，3月上海二手房成交创近5年新高，深圳二手房成交环比大涨151%，以及政策面持续宽松等，都是市场将回暖的积极信号。
但绝大多数人并未感觉到市场明显回暖，居民收入预期尚未修复、居民杠杆率偏高、六大行房贷余额负增长等，都昭示着当前下结论还为时尚早。
对于3月上海和深圳二手房成交量放大，也有不同的解读。有人认为，是限购政策放松和1-2月春节积压的成交量集中释放，是否可持续，仍需观察。
还有一部分人认为，普涨时代已经结束，未来市场将走向分化甚至极度分化。核心区域的优质资产将上涨，远郊或者老破小等将横盘甚至下跌。
2026年，中国的房地产市场面临着复杂的影响因素和维度，其中很多影响因素远不仅限于房地产市场。
对市场做任何精确的预测，从经济学上来说，都缺乏足够的科学性。
高盛报告中谈到的仅仅是两个城市：上海和深圳。报告并没有具体涉及到全国其他城市的市场。
换句话说，高盛并没有认为市场的复苏将是全局的，而是分化的。
无论市场未来的走势如何，各城市之间，一个城市中的各个区域和各个板块之间，产品的业态之间，不同的开发商之间，商品房和二手房之间，都将存在严重的分化。
这一点，是市场的普遍共识。
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